Il PropTech, la trasformazione digitale e tecnologica al servizio del settore real estate, è in continua ascesa nel nostro Paese. L’Italian PropTech Monitor 2021 della Fondazione del Politecnico di Milano1 ha rilevato oltre 184 startup PropTech operanti in Italia, in aumento del 21% rispetto al 2020. Il 59% delle imprese del settore concentra le proprie attività nel nord Italia, mentre il 49% dichiara di avere un fatturato superiore al 50% proveniente proprio dal nord del Paese. Nonostante questa forte connotazione regionale, le imprese PropTech dichiarano di aver già pianificato un’espansione del business verso altre regioni italiane (il 42% dei rispondenti) e altri Paesi europei (il 37%). Il 53% dichiara di collaborare già con operatori consolidati del real estate e il 23% con altre PropTech.
Ma il nostro Paese è ancora molto indietro se ci si rapporta al resto d'Europa, dove le startup del settore sono ben 3.800. D’altra parte, a livello globale, gli investimenti nel PropTech nei primi nove mesi dell’anno sono stati pari a 12,2 miliardi di dollari. Secondo McKinsey, il 98% circa dei grandi progetti di costruzione avrebbe dei ritardi nei tempi di realizzazione di 20 mesi in media. Ritardi che fanno lievitare il costo dell’opera in media di circa l’80% sui costi preventivati. È chiaro allora che strumenti come la BIM (Building Information Modelling) o la blockchain, che permettono già nella fase progettuale di avere un quadro di riferimento ben chiaro, rendendo molto più semplice evitare eventuali problematiche o colli di bottiglia, possono rappresentare un punto di svolta per il real estate.
I trend che stanno innovando il real estate
Fondamentalmente il PropTech si muove su quattro grandi macroaree che comprendono i professional services, la smart economy, il real estate fintech e lo smart real estate. Blockchain, intelligenza artificiale, IoT, robotica, realtà aumentata, cloud computing sono solo alcune delle principali innovative tecnologie che ben si adattano a offrire nuove soluzioni per il settore. La BIM, per esempio, che permette la realizzazione digitale di un gemello dell’immobile, che contiene tutte le informazioni dell’edificio nel suo intero ciclo di vita. In pratica questo modello permette di visualizzare l’edificio prima che l’opera venga realizzata. Grazie a questa sorta di “gemello” digitale sarà così possibile avere con precisione un quadro di tutte le informazioni necessarie per approntare un piano di opere di manutenzione che si dovranno realizzare durante il ciclo vitale dell’edificio in costruzione. Ma non solo, il gemello digitale, riproduzione fedelissima e interattiva attraverso cui elaborare le informazioni di ciascun ambiente in tempo reale, consente la configurazione dello spazio e la gestione della sua vita ordinaria – fatta di servizi, manutenzione, accessi – può essere svolta nell’ottica di un’ottimizzazione dei costi e di una maggiore usabilità. Questo perché, oggi più che mai, un patrimonio immobiliare deve poter essere duttile e cambiare configurazione in base alle esperienze richieste.
Il BIM crea importanti benefici dal punto di vista della manutenzione predittiva o del controllo dei costi dell’opera.
La stessa intelligenza artificiale coniugata con gli smart contract e la blockchain può essere di grandissimo aiuto per rendere più sicuri, trasparenti ed efficienti i contratti legati alla vendita e alla gestione di un immobile. L’intelligenza artificiale, il cloud computing e la blockchain hanno già dimostrato di poter ben supportare il processo di facility management, che ha subito una naturale evoluzione con la pandemia, per quanto riguarda, per esempio, un più efficiente sfruttamento degli spazi di lavoro. L’intelligenza artificiale e la blockchain per la parte contrattuale possono suggerire una esatta distribuzione degli spazi a secondo dell’effettivo utilizzo (Space as a Service), tenendo conto delle limitazioni imposte dalle più normative in vigore per i luoghi di lavoro. Grazie alla elaborazione di dati e alla registrazione di essi nei registri immutabili della blockchain, si può raggiungere una maggiore efficienza sia nell’utilizzo degli spazi che in quella dei lavoratori, con una conseguente ottimizzazione dei costi di gestione. La digitalizzazione dei processi agevola e favorisce l’incontro tra domanda ed offerta nel processo di gestione. Gli smart contract ad essa legati permettono di gestire digitalmente e nel modo più trasparente possibile i rapporti di lavoro tra cliente e fornitore. Un registro immutabile e immodificabile dei lavori svolti aumenta la fiducia nelle parti, rendendo più rapide dirette e sicure le transazioni fra le parti.
Il futuro del real estate sarà sempre più digitale e sostenibile
Il PropTech e la sua declinazione relativa alla fase costruttiva, Contech, si accompagna con la sempre maggior attenzione che anche il settore immobiliare ha per i temi legati alla sostenibilità ambientale e sociale. La crescente attenzione ai rating dell’ESG (Environmental, Social, Governance) impone delle scelte precise a chi si occupa di real estate. Il settore immobiliare rappresenta circa il 39% delle emissioni di CO2 globali. La digitalizzazione dei processi di costruzione e di gestione degli immobili e delle sue funzionalità può sicuramente agevolare questa necessaria transizione verso un ecosistema più sostenibile. I big data per esempio permettono di avere un quadro ben preciso delle funzionalità di un edificio e delle sue esternalità e consumi, e grazie all’ausilio della robotica o dell'intelligenza artificiale, possono correggere o modificare all’origine eventuali distorsioni. I dati raccolti e poi rielaborati permettono anche di gestire in maniera più efficiente l’impatto ambientale e la sostenibilità degli edifici, garantendo un miglior utilizzo dell’energia, una minore dispersione, con chiari vantaggi per l’aria che tutti respiriamo. L’utilizzo del cloud computing rende poi l'utilizzo dei dati più efficiente e meno dispendioso dal punto di vista energetico. Questo agevola anche il modello di digital servitization del patrimonio immobiliare che sposa alla perfezione il connubio tra il digitale e una maggiore efficienza sostenibile degli spazi in cui viviamo.
1 Italian Proptech Monitor 2020 della Fondazione del Politecnico di Milano
