La predictive maintenance nella gestione degli immobili, si basa sull'utilizzo di dati (telemetrie, eventi allarme/guasto e informazioni storiche) fruibili per comprendere le condizioni dell'edificio e le prestazioni delle sue facilities. In sostanza, l’attività di raccolta di dati e informazioni sugli impianti e le apparecchiature di un immobile e il monitoraggio intelligente delle prestazioni permette di conoscere preventivamente la probabilità che si possa verificare un guasto. La piena disponibilità di un immobile, indipendentemente dalla sua destinazione d’uso, è un elemento di imprescindibile valore ed è l’obiettivo che devono porsi le organizzazioni per sfruttare al massimo gli investimenti destinati al Real Estate, sia esso dedicato al lavoro, al commercio, alla cura, all’educazione o a qualsiasi altro scopo. Questo grande cambiamento nel modo di gestire la manutenzione è reso possibile soprattutto grazie all'esplosione nell'adozione dell'Internet of Things (IoT) e della Intelligenza artificiale. L’utilizzo di questi sofisticati modelli applicati al facility management permette di trasformare la manutenzione da preventiva e reattiva appunto in predittiva, con enormi benefici sia in termini di disponibilità del real estate che di efficienza.
Come funziona la predictive maintenance
Partendo dalla raccolta delle telemetrie e dalla storia dei malfunzionamenti, gli algoritmi di Machine Learning identificano le possibili correlazioni tra telemetrie e guasti, evidenziando in anticipo la probabilità di accadimento di un evento avverso.
Il modello di manutenzione predittiva fornisce le informazioni giuste, quando e dove servono, prevedendo l’individuazione del momento di accadimento del guasto, consentendo così di programmare la manutenzione necessaria a prevenire i guasti. Conoscendo quale apparecchiatura o impianto ha bisogno di manutenzione, gli interventi possono essere pianificati al meglio al fine di ridurre i fermi macchina e ottimizzare il lavoro delle squadre degli specialisti. La manutenzione viene così svolta sulla base delle reali condizioni del singolo impianto anziché essere pianificata in date fisse, come potrebbe accadere se ci limitassimo alla sola manutenzione programmata.
Questo è reso possibile grazie all’aiuto della tecnologia, che ha reso gli edifici sempre più smart e connessi. L'IoT, per esempio, con l'aiuto di particolari sensori e grazie alla raccolta dei loro dati, può permettere di prevedere quando è più probabile che si verifichi un guasto. Tali previsioni si basano su rapporti storici o su precedenti richieste di servizio, ma anche su determinati calcoli effettuati grazie all’intelligenza artificiale di materiali e apparecchiature, sulla base di algoritmi che classificano ed analizzano, in tempi rapidissimi, una enorme mole di dati.
I vantaggi della predictive maintenance
Sono innumerevoli i vantaggi della predictive maintenance per il facility management, che grazie alla possibilità di conoscere in anticipo i possibili guasti e successivi interventi manutentivi può sicuramente avere. Tra i principali benefici della predictive maintenance per il settore del corporate real estate possiamo citare i seguenti aspetti:
- Incremento della disponibilità: grazie alla riduzione dei guasti aumenta la possibilità di utilizzo degli immobili per lo scopo per cui sono stati costruiti (lavoro, commercio, cura, educazione, …).
- Riduzione dei costi di manodopera: conoscendo esattamente tempi e lavori necessari per riparazioni e manutenzione straordinaria degli edifici si può stilare un piano di manutenzione tarato sul reale stato misurato delle apparecchiature ed evitare così interventi programmati non necessari.
- Aumento dell’efficienza del personale manutentore e dei suoi interventi: la predictive maintenance permette un naturale miglioramento dell’efficienza del personale manutentore e dei suoi interventi, che possono essere pianificati al meglio e ottimizzati.
- Incremento della qualità e dal comfort degli immobili: Prevenire i guasti e i fermi macchina consente di assicurare la qualità “abitativa" progettata e il comfort necessario a far godere in pieno i luoghi.
- Creazione di un database storico: infine la predictive maintenance è in grado di generare un database relativo a guasti ed interventi effettuati sulle facilities dell’immobile, così da avere un resoconto storico, preciso e puntuale degli interventi effettuati.
È anche per questi motivi che il trend, per il settore del corporate real estate, sembra sempre più indirizzato verso questa nuova forma di gestione degli interventi manutentivi. Secondo una recente ricerca di Market Research Future il mercato globale della predictive management raggiungerà il valore di 37,1 miliardi di dollari entro il 2025. Sempre secondo lo studio, la predictive maintenance offre la possibilità di effettuare previsioni 20 volte più velocemente rispetto ai sistemi di monitoraggio tradizionali. Tutto questo per dire che il trend per il facility management sembra ormai sempre più indirizzato verso questa nuova forma di gestione degli interventi manutentivi.
