La manutenzione di un edificio commerciale è un’attività che richiede ancora maggiore velocità di esecuzione ed automazione rispetto a quella da destinare agli immobili di tipo residenziale. Il luogo di lavoro necessita di tutta una serie di servizi accessori e funzionali, cui deve essere garantita sempre massima efficienza, praticità e disponibilità. Ma la manutenzione degli immobili è diventata anche un indispensabile mezzo per ottemperare alle esigenze di sostenibilità ed efficientamento energetico richieste dalle normative in vigore. Ed è anche per questo motivo che il mercato del Facility Management è in continua ascesa, anche in un periodo di crisi come quello della pandemia da Covid-19. La Spagna, solo per citare un esempio, segna una percentuale di crescita media del mercato superiore al 10% negli ultimi 3 anni. Ma il settore è in crescita un po' in tutta Europa, senza distinzioni di sorta. E così come evidenziato dal Libro Bianco di ANIE sull’edificio 4.0, la progressiva digitalizzazione di impianti e sistemi e l’utilizzo di tecnologie abilitanti saranno fondamentali per ammodernare e riqualificare gli edifici.
La manutenzione sia ordinaria sia straordinaria è un processo che andrebbe valutato già in fase di progettazione ed esecuzione dei lavori di realizzazione. Ed in questo senso il Building Information Modelling (BIM), ossia il modello integrato nella gestione dei dati dalla pianificazione del progetto fino alla realizzazione, può fornire un grande supporto dal punto di vista del controllo e della programmazione dell’attività di manutenzione. Esso permette di generare un modello digitale (Digital Twin) che contiene tutte le informazioni dell’edificio nel suo intero ciclo di vita. In pratica questo modello permette di visualizzare la realizzazione dell’edificio prima che l’opera venga realizzata. Grazie a questa sorta di “gemello” digitale sarà così possibile avere con precisione un quadro di tutte le informazioni necessarie per approntare un piano di opere di manutenzione che si dovranno realizzare durante il ciclo vitale dell’edificio in costruzione.
La blockchain e gli smart contract sono sicuramente un elemento chiave della automazione e della trasparenza nel processo di manutenzione degli immobili. Uno studio “Blockchain for Facilities” realizzato da un team di ricercatori dell’Università di Singapore già nel 2019 ha sottolineato che il grande beneficio della Blockchain nel Facility Management consiste nel portare trasparenza nella gestione dei dati, tracciabilità in tutte le transazioni e facilità di collaborazione tra le parti qualificate e autorizzate. Gli smart contract o contratti intelligenti, che sono alla base delle transazioni in blockchain, permettono di avere un registro trasparente, sicuro, immodificabile di fornitori e lavoratori, agevolando il compito del facility manager. Nell’ambito specifico legato alla manutenzione, la blockchain e gli smart contract, forniscono la possibilità di offrire un servizio preventivo e in totale sicurezza dei lavori che si devono effettuare. L’utilizzo di una blockchain privata che registri fedelmente le opere di manutenzione periodica e delle visite di servizio potrebbe fornire una sicura tracciabilità delle stesse e quindi una maggiore responsabilità e professionalità degli addetti ai lavori. La blockchain e gli smart contract sarebbero anche di grande aiuto nella fase dei pagamenti, sbloccando, in maniera sicura ed automatica, gli stessi, solo al completamento ed esecuzione dei lavori.
Grande aiuto all'attività manutentiva può sicuramente arrivare anche dalla nuova frontiera dell’Internet of Things (IoT), ossia quel processo che rende qualsiasi cosa connessa o comunicante tramite una rete wireless, permettendo lo scambio dei dati e, dunque, delle informazioni tra un oggetto definito smart e un suo corrispettivo sistema di gestione. Secondo una recente ricerca di IHS Markit entro il 2030 ben 125 miliardi
di dispositivi potrebbero essere collegati alla rete Internet tramite l’IoT. Con lo sviluppo del concetto di smart building e smart house, si ampliano a dismisura gli spazi applicativi dello IoT nel real estate. Uno di questi è proprio quello della manutenzione. L’applicazione più comune e promettente in questo campo è sicuramente quella della manutenzione predittiva e cioè la possibilità di ricavare dai dati provenienti dal building, dai suoi impianti ed ambienti, segnalazioni di scostamenti sospetti dai valori di norma, suggerendo così l’attivazione di un intervento di manutenzione. La IoT permette di tenere sotto controllo le potenziali distorsioni impreviste, riducendo al minimo gli interventi di manutenzione reattiva.